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LOS DESAHUCIOS TRAS LA NUEVA LEY DE VIVIENDA

Tras la entrada en vigor de la Ley por el derecho a la vivienda, desahuciar a un inquilino es más difícil y sin duda requiere de más tiempo. 

Con la antigua regulación, cuando un arrendatario dejaba de pagar o no abandonaba la vivienda al finalizar el contrato, era suficiente con interponer una demanda de desahucio para recuperar la posesión de la vivienda. 

Lo mismo sucedía cuando se ocupaba una vivienda: el propietario podía recuperar la posesión con una sencilla demanda de precario o de efectividad de derechos reales. 

Pero con la nueva ley, además de ello, hay que dar algunos pasos previos…

Requisitos que deberá contener la demanda de desahucio:

1º.- Vivienda habitual. En la demanda se deberá indicar si el inmueble constituye la vivienda habitual del ocupante. ¡Atención! Se trata éste, de un requisito para que la demanda se admita, por lo que debe mencionarlo obligatoriamente. Y a estos efectos:

2º.- Gran tenedor. También deberá indicar si es usted un gran tenedor, en cuyo caso deberá aportar un certificado del Registro de la Propiedad en el que consten sus propiedades. 

Tenemos que recordar que se considera gran tenedor a la persona (física o jurídica) propietaria de más de 10 viviendas urbanas de uso residencial o de una superficie construida de más de 1.500 m2 , excluyendo garajes y trasteros, salvo que en su comunidad autónoma se haya estipulado otra definición 

Más requisitos si es gran tenedor

Gran tenedor

3º.- Vulnerabilidad. Será obligatorio indicar si los ocupantes de la vivienda se encuentran en situación de vulnerabilidad económica. Para ello, deberá aportar un documento emitido por los servicios sociales ; también será válida una declaración responsable del propietario, documentalmente acreditada, conforme ha acudido a los servicios sociales y su petición no ha sido atendida.

4º.- Mediación. Asimismo, deberá someterse a un procedimiento de mediación con los arrendatarios u ocupantes de la vivienda. Y acompañar el documento emitido por los servicios de mediación, que también puede ser suplido por la declaración responsable, documentalmente acreditada, conforme ha acudido a ellos sin éxito.

5º.- Suspensión por vulnerabilidad. Si los servicios sociales determinan que el ocupante está en situación de vulnerabilidad económica –cuando el importe del alquiler más el de suministros suponga más del 30% de los ingresos familiares o cuando éstos no superen tres veces el IPREM (1.800 euros al mes), cifra que puede variar si hay menores o dependientes a cargo–, éste podrá solicitar la suspensión del desahucio durante dos meses (si el propietario es una persona física) o cuatro meses (si es una persona jurídica). ¡Atención!  Esta suspensión sirve para que las administraciones puedan ofrecer ayudas o una alternativa de vivienda de alquiler social a estas personas.

Cláusulas para agilizar el desahucio

Clausulas para agilizar el desahucio

Aconsejamos incluir en el propio contrato, cláusulas que contengan la información que requiere la nueva ley. De este modo le será más fácil presentar las oportunas pruebas documentales en un hipotético desahucio. Incluya, además, una cláusula anti-ocupación.

Cautelas. Ante esta exigencia de justificar documentalmente las cuestiones indicadas, usted como arrendador puede adoptar ciertas cautelas al firmar el contrato de arrendamiento, con el objetivo de agilizar la tramitación de un eventual desahucio ante el impago de la renta y consistirían en incorporar en el propio contrato de arrendamiento cierta información.

Vulnerabilidad. Elija arrendatarios con solvencia contrastada para reducir las posibilidades de incumplimiento. Además, incluya en el contrato (mediante una cláusula o como anexo) una declaración responsable de los arrendatarios, de manera que se reconozca su buena salud financiera y se indique que no se encuentran en situación de vulnerabilidad. Apunte.  De este modo:

Si además acompaña al contrato sus dos últimas nóminas y la última declaración del IRPF, podrá probar que el arrendatario no era vulnerable en el momento de firmar el contrato.

La situación económica del arrendatario puede variar, pero en tal caso sería éste quien debería probar que su situación ha cambiado de tal forma que ahora sí es vulnerable.

Cláusulas preventivas

Capacidad económica. Para probar la situación de vulnerabilidad económica, es necesario aportar un documento de servicios sociales que indique que el arrendatario es vulnerable. También es válido un documento de la administración que diga que el arrendatario no consiente expresamente el estudio de su situación económica . ¡Atención!  Si en el contrato el arrendatario rehúsa prestar su consentimiento para el estudio de su capacidad económica y, llegado el día, presenta esta renuncia a servicios sociales, puede obtener directamente el documento que necesita para agilizar el desahucio .

Anti ocupación. En ocasiones el arrendatario al firmar el contrato no tiene intención de cumplir, y de hecho lo que hace es pagar solamente la fianza y la primera mensualidad para después dejar de abonar los siguientes meses. Apunte.  Para evitarlo, añada al contrato una cláusula anti ocupación en la que indique que el arrendador se reserva el derecho de interponer acciones legales contra el arrendatario por la comisión de un delito de estafa (castigado con penas de prisión), pudiendo solicitar una medida cautelar de expulsión inmediata del domicilio y acordar su detención.

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