Usted está interesado en una vivienda, y ha acordado con el vendedor firmar unas arras de 3.000 euros y escriturar en el plazo de un mes. No obstante, en el contrato se indica que usted entrega esa cantidad en concepto de “señal”…
Aunque es frecuente que en este tipo de contratos se utilicen de forma indiferente las expresiones “arras”, “señal”, “paga y señal”, etc., no se confíe. ¡Atención! Tenga en cuenta que utilizar una u otra puede tener consecuencias importantes para las dos partes…
A efectos legales existen tres clases de arras:
- CONFIRMATORIAS: Son las que se entregan para “confirmar” la venta. Por tanto, si usted se niega a escriturar, el vendedor podrá exigirle que compre la vivienda (pagando el 100% del precio) o bien podrá resolver el contrato. ¡Atención! En ambos casos podrá exigirle una indemnización por los daños y perjuicios que demuestre (que pueden ser inferiores o superiores a los 3.000 euros entregados)
- PENALES. Mediante las arras penales la venta también queda confirmada, y también queda fijada la indemnización a pagar por la parte que incumpla. Por tanto, el vendedor puede exigirle que compre la vivienda y pague el precio. Y si usted incumple, el vendedor podrá resolver el contrato y quedarse los 3.000 euros como indemnización.
- PENITENCIALES. En cambio, si firma arras penitenciales ambos intervinientes podrán echarse atrás y no escriturar: si lo hace usted perderá los 3.000 euros, y si es el vendedor deberá pagarle 6.000.
No se confíe…
Pues bien, si usted quiere firmar unas arras penitenciales porque no tiene la total seguridad de que comprará el inmueble, no acepte que el contrato indique que entrega los 3.000 euros en concepto de “SEÑAL”:
- Los tribunales consideran que el empleo de la palabra “señal” no indica necesariamente que se trate de unas arras penitenciales. Es más, en muchos casos se decantan por considerar que “señal” equivale a anticipo del precio de la venta. ¡Atención! Es decir, que se trata de unas arras confirmatorias, por lo que el vendedor puede exigir al comprador que firme la escritura y pague el 100% del precio.
Este tipo de conflictos son frecuentes, pues en muchos casos los términos que se utilizan en estos contratos no son claros, y hay que interpretar cuál era la voluntad real de las partes. Apunte. Por eso, solicite al vendedor que el contrato indique lo siguiente:
Que se trata de unas arras penitenciales de las previstas en el artículo 1454 del Código Civil. Que tanto usted como el vendedor podrán desistir de la venta y no firmar la escritura, en cuyo caso usted perderá la cantidad entregada o el vendedor se la devolverá duplicada.
EXCEPCIÓN. En todo caso, si la razón por la que usted quiere firmar unas arras penitenciales es porque no tiene la certeza de que obtendrá la financiación necesaria, indique expresamente en el contrato que en ese caso (no firma la escritura porque no ha conseguido la financiación) usted recuperará toda la cantidad entregada en concepto de arras (o una parte, para compensar al vendedor por el tiempo en que no ha podido vender la vivienda).
Si quiere firmar unas arras penitenciales que le permitan echarse atrás, indíquelo expresamente en el contrato. La expresión “señal” se interpreta en muchos casos como anticipo del precio y puede considerarse que la venta está cerrada.
Y SI CON TODA ESTA INFORMACIÓN NO TE SIENTES SEGURO, NO ENTIENDES, O NECESITAS AYUDA….. NO DUDES EN PONERTE EN CONTACTO CON la CÁMARA DE LA PROPIEDAD URBANA DE HUELVA. QUEREMOS AYUDARTE.
