LOS CONTRATOS DE ARRENDAMIENTOS DE LOCALES Y VIVIENDAS ANTE LA CRISIS SANITARIA DEL COVID-19
Entre el conjunto de medidas económicas y laborales aprobadas por el Consejo de Ministros del martes 17 de marzo, sin duda hemos echado de menos una mención expresa a la situación en la que quedan los arrendadores y arrendatarios de locales y viviendas, ante la situación derivada de la declaración del Estado de Alarma como consecuencia de la crisis sanitaria.
El Estado de Alarma en España, ha sido establecido por el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, por el que se declara el Estado de Alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19.
En este sentido, la Ley Orgánica 4/1981, de 1 de junio, de los estados de alarma, excepción y sitio, establece en su artículo 1, que procede su declaración cuando circunstancias extraordinarias hiciesen imposible el mantenimiento de la normalidad mediante los poderes ordinarios de las Autoridades competentes, como ha sucedido con la expansión del virus en cuestión.
Por su parte, el artículo 4 b) habilita al Gobierno para, en virtud de las facultades que le otorga el artículo 116.2 de la Constitución Española, declarar el estado de alarma, en todo o parte del territorio nacional, cuando se produzca una alteración grave de la normalidad como consecuencia de crisis sanitarias, tales como epidemias o situaciones de contaminación graves.
De esta forma, ante la excepcionalidad de la situación, y la ausencia de similares precedentes, desde la Cámara de la Propiedad Urbana de Huelva, queremos ofreceros algunas respuestas a las muchas dudas que nos surgen acerca de cómo afecta esta crisis al sector arrendaticio:
- ¿SE HAN SUSPENDIDO OFICIALMENTE LAS OBLIGACIONES QUE DERIVAN DE LOS CONTRATOS DE ARRENDAMIENTOS?
A día de hoy, no se ha aprobado norma alguna que hayan suspendido oficialmente las obligaciones que se derivan de los contratos de arrendamiento (vivienda, local, oficinas …).
Ello supone que la renta se sigue devengando y los arrendatarios continúan teniendo la posesión de la vivienda o local. Los derechos y obligaciones de ambas partes siguen vigentes. Aun así, hay que ser realistas con las limitaciones impuestas por el Estado de Alarma y comprender (por ambas partes) determinadas situaciones no deseadas que se van a producir, teniendo en cuenta también que esto acaba de empezar, y existe incertidumbre respecto de cuándo comenzará la normalización.
- CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA
No habiéndose aprobado norma alguna que exima a los arrendatarios de dar cumplimiento a su obligación de abonar la renta, habrá que estar a las medidas de protección social que disponga el Gobierno respecto de aquéllos trabajadores afectados por los expedientes de suspensión de empleo, así como de los arrendatarios en situación de especial vulnerabilidad, con especial atención a la posibilidad de aplicación analógica de la moratoria en el pago de hipotecas para este caso concreto; confiando al mismo tiempo en la agilización de dichas medidas, lo cual les permitirá en cierto modo, seguir cumpliendo con sus obligaciones puntualmente.
- CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO DE USO DISTINTO A VIVIENDA
En cuanto a los arrendamientos de uso distinto a vivienda, es aconsejable en primer lugar, analizar bien el contenido del contrato, por si se hubiera regulado la fuerza mayor de forma expresa (lo cual no es habitual), en cuyo caso habrá que estar a lo querido por las partes al respecto, pues opera con plenitud la autonomía privada en estas relaciones contractuales entre empresarios y propietarios.
Por otro lado, habrá que diferenciar también si nos encontramos ante un Local obligado a cerrar sus puertas, o ante otro que pueda seguir estando abierto al público por no hallarse incurso en las prohibiciones impuestas por el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, por el que se declara el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el Covid-19, o por la propia normativa de las distintas Comunidades Autónomas y Ayuntamientos que han establecido otras restricciones al comercio.
- CLAUSULA “REBUS SIC STANTIBUS” O ALTERACION SUSTANCIAL SOBREVENIDA E IMPREVISIBLE DE LAS CIRCUNSTANCIAS
Las circunstancias que pueden sobrevenir a la celebración de un contrato son múltiples y variadas, y, en consecuencia, lo pactado en el mismo, puede verse alterado de forma sustancial, sobrevenida y ajena a voluntad de las partes contratantes.
Estas causas sobrevenidas que surgen durante la vida del contrato han sido contempladas mediante la aplicación e implementación de las denominadas cláusulas “rebus sic stantibus”, en virtud de las cuales sería posible modular e incluso suspender las cláusulas pactadas en el contrato.
Conviene recordar que dichas cláusulas, tienen por objetivo reestablecer el equilibrio de las prestaciones de las partes sobre un principio de equidad, destacando el carácter extraordinario y restrictivo de las mismas.
Y así, por ejemplo, el Tribunal Supremo tiene establecido que una situación de crisis económica sobrevenida no podría introducirse en el vínculo contractual para alterar las condiciones del contrato, ya que se destaca el carácter imprevisible o inevitable como elemento de base. Sin embargo, la pandemia del coronavirus, sí que es una situación extraordinaria, imprevisible e inevitable, al existir una razón de ser objetivable entre la propagación de la enfermedad y la imposibilidad de cumplimiento contractual de alguna de las partes.
Por consiguiente, ante un desplome en la facturación del negocio como consecuencia del COVID-19, o por la imposibilidad de realizar la actividad en el local temporalmente conforme a lo dispuesto en el art. 10 del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, la exigencia del arrendatario de una suspensión de la obligación del pago de la renta, o una reducción de ésta, e incluso, en el peor de los escenarios, la resolución del contrato, podría prosperar ante los Tribunales de Justicia, en aplicación de la reseñada doctrina jurisprudencial de la cláusula o regla rebus sic stantibus.
Por el contrario, en los supuestos de arrendamiento de vivienda, no se daría el presupuesto jurídico habilitante para la invocación por el inquilino de la cláusula o regla rebus sic stantibus, relativa a la alteración de la causa económica del contrato, pues no se alteran las circunstancias relativas al goce pacífico de la cosa arrendada, pudiendo destinarla el inquilino al uso pactado en idénticas circunstancias que en el momento en que se perfeccionó el contrato.
Hechas las anteriores consideraciones, concluimos indicando que la solución “ideal”, tanto en los contratos de vivienda, como en los de uso distinto a vivienda, pasaría por un acuerdo entre arrendador y arrendatario que permitiera una rebaja proporcional de la renta asumiendo ambas partes equitativamente la pesada carga que el coronavirus está provocando, siendo conscientes que de judicializarse la situación, ésta es la solución que tiene más probabilidades de imponerse en las resoluciones dictadas por los Tribunales.
- EVENTUAL INDEMNIZACIÓN QUE PUEDEN RECLAMAR LOS EMPRESARIOS Y COMERCIANTES CUYOS ESTABLECIMIENTOS SE HAYAN VISTO FORZADOS A CERRAR EN VIRTUD DE LA DECLARACIÓN DEL ESTADO DE ALARMA COMO CONSECUENCIA DEL COVID-19
¿Qué consecuencias tienen para las empresas y autónomos las medidas de contención respecto a la actividad comercial española?.
El artículo 3.2 de la Ley Orgánica 4/1981, de 1 de junio, establece que quienes se vean perjudicados como consecuencia de las medidas adoptadas por el Gobierno con motivo del Estado de Alarma, tendrán derecho a ser indemnizados.
Por tanto, los afectados directamente por la declaración del estado de alarma, también podrán reclamar una indemnización al Estado por los daños que con motivo de su actividad administrativa hayan causado en los bienes o derechos de los particulares. En concreto, estarían legitimados los comerciantes debido a los daños económicos sufridos por la paralización de la actividad productiva de sus negocios, con las consecuentes pérdidas patrimoniales que esto supone para ellos. Siendo la responsabilidad patrimonial del Estado directa y objetiva.
Así entra en juego la responsabilidad patrimonial de las Administraciones Públicas, que tiene sustento en el mismo artículo 116.6 de la Constitución Española que dispone: “La declaración de los estados de alarma, de excepción y de sitio no modificarán el principio de responsabilidad del Gobierno y de sus agentes reconocidos en la Constitución y en las leyes”.
Igualmente, se debe acudir a la Ley 40/2015, de 1 de octubre, de Régimen Jurídico del Sector Público, y, en especial a su artículo 32.1, que establece que los particulares tendrán derecho a ser indemnizados por las Administraciones Públicas de toda lesión que sufran en cualquiera de sus bienes y derechos como consecuencia del funcionamiento normal o anormal de los servicios públicos, salvo en los casos de fuerza mayor y en los casos de daños que el particular tenga el deber jurídico de soportar de acuerdo con la ley, lo cual en el supuesto de estado de alarma no aplica.
De esta forma, en el supuesto de los efectos del coronavirus, pudieran haber sido previstos por el Gobierno y, sin embargo, no se adoptaron las medidas oportunas con la antelación suficiente, sí que podría dar lugar a que operase el instituto de la responsabilidad patrimonial del Estado o, lo que es lo mismo, que éste tenga que indemnizar a los ciudadanos por los daños y perjuicios causados por esta pandemia.
En consecuencia, la declaración del Estado de Alarma, no exime al Gobierno ni a sus agentes, de la obligación de responder de los perjuicios económicos y patrimoniales ocasionados como consecuencia de las medidas adoptadas por él.
Huelva, 24 de Marzo de 2020.
