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RESERVAR UNA VIVIENDA

¿Señal o arras?

Aunque es frecuente que en este tipo de contratos se utilicen de forma indiferente las expresiones “arras”, “señal”, “paga y señal”, etc., es importante tener en cuenta que utilizar una u otra puede tener consecuencias importantes para las dos partes… Aquí en nuestro blog encontrarás las claves para determinar cómo reservar una vivienda.

Reservar una vivienda: Clases de contratos de arras

A efectos legales existen tres clases de arras:

  • Confirmatorias. Son las que se entregan para “confirmar” la venta. Por tanto, si el comprador se niega a escriturar, el vendedor podrá exigirle que compre la vivienda (pagando el 100% del precio) o bien podrá resolver el contrato. ¡Atención!  En ambos casos podrá exigirle una indemnización por los daños y perjuicios que demuestre (que pueden ser inferiores o superiores a la señal entregada entregada).
  • Penales. Mediante las arras penales la venta también queda confirmada, y también queda fijada la indemnización a pagar por la parte que incumpla. Por tanto, el vendedor puede exigir al comprador que compre la vivienda y pague el precio. Y si el comprador incumple, el vendedor podrá resolver el contrato y quedarse con la cantidad pagada de señal como indemnización.
  • Penitenciales. En cambio, si firma arras penitenciales ambos intervinientes podrán echarse atrás y no escriturar: si lo hace el comprador perderá el dinero entregado, y si es el vendedor deberá pagar el doble de la cantidad entregada.

Pues bien, si como comprador quiere firmar unas arras penitenciales porque no tiene la total seguridad de que comprará el inmueble, no acepte que el contrato indique que entrega la cantidad en concepto de “señal”:

  • Los tribunales consideran que el empleo de la palabra “señal” no indica necesariamente que se trate de unas arras penitenciales.
  • Es más, en muchos casos se decantan por considerar que “señal” equivale a anticipo del precio de la venta.  Es decir, que se trata de unas arras confirmatorias, por lo que el vendedor puede exigir al comprador que firme la escritura y pague el 100% del precio.

Este tipo de conflictos son frecuentes, pues en muchos casos los términos que se utilizan en estos contratos no son claros, y hay que interpretar cuál era la voluntad real de las partes. 

Para evitarlo, el contrato debe indicar lo siguiente:

  • Que se trata de unas arras penitenciales de las previstas en el artículo 1454 del Código Civil.
  • Que tanto comprador como vendedor podrán desistir de la venta y no firmar la escritura, en cuyo caso el comprador perderá la cantidad entregada o el vendedor se la devolverá duplicada.

Excepción. En todo caso, si la razón por la que se quiere firmar unas arras penitenciales es porque no tiene la certeza de que se obtendrá la financiación necesaria, ha de indicarse expresamente en el contrato que en ese caso (no firma la escritura porque no ha conseguido la financiación) se recuperará toda la cantidad entregada en concepto de arras (o una parte, para compensar al vendedor por el tiempo en que no ha podido vender la vivienda). Si se quiere firmar unas arras penitenciales que le permitan echarse atrás, indíquelo expresamente en el contrato.

La expresión “señal” se interpreta en muchos casos como anticipo del precio y puede considerarse que la venta está cerrada.

Si hay un momento delicado en la compra de una vivienda es el de la reserva. No nos debemos dejar llevar por la precipitación y si tenemos dudas, siempre debemos pedir consejo a un abogado, que aconsejará tanto a vendedor como a comprador sobre la mejor opción para reservar una vivienda con todas las garantías.

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